1 de cada 7 propietarios ha sufrido un impago: ¿qué cubre realmente un seguro de impago de alquiler?

Alquilar una vivienda supone contar con unos ingresos periódicos, pero también asumir determinados riesgos. Uno de los más evidentes es que el inquilino deje de pagar la renta. Y no se trata de una situación excepcional. Según una encuesta de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el 14% de los arrendadores particulares ha sufrido situaciones de impago. Es decir, aproximadamente uno de cada siete propietarios.

El problema no se limita a dejar de recibir una mensualidad. Cuando el impago se prolonga pueden acumularse varios meses de renta, gastos asociados a la vivienda y, en determinados casos, costes relacionados con reclamaciones o con la recuperación del inmueble.

Precisamente para reducir este riesgo existen los seguros de impago de alquiler. Pero no todas las pólizas ofrecen lo mismo y fijarse únicamente en si el seguro “cubre el alquiler” puede llevar a una idea equivocada de la protección que estamos contratando.

OCU ha analizado además 17 seguros de impago de ocho compañías y ha encontrado diferencias considerables entre unas pólizas y otras: número de mensualidades cubiertas, franquicias, condiciones para cobrar la indemnización, protección jurídica o cobertura de daños vandálicos.

Por eso, desde nuestra experiencia como correduría, creemos que la pregunta no debería ser simplemente “¿tengo seguro de impago?”, sino: “¿Qué me cubre realmente mi seguro si mi inquilino deja de pagar?”

Lo primero que miramos: cuántos meses de alquiler quedan protegidos

La garantía principal de un seguro de impago es sencilla de entender: si el inquilino deja de pagar la renta, la aseguradora puede indemnizar al propietario por esas mensualidades, hasta alcanzar el límite contratado.

Pero precisamente ese límite es una de las grandes diferencias que existen entre pólizas. En su comparativa, OCU ha encontrado seguros que pueden alcanzar hasta 24 mensualidades de cobertura, otros que llegan hasta 18 meses y productos cuyo límite se sitúa en 12 meses.

Esto no significa que cuanto mayor sea el número de meses, mejor sea automáticamente una póliza. Hay que valorar conjuntamente el coste, la franquicia, las condiciones de acceso a la indemnización y el resto de coberturas.

En nuestro caso, nuestro Seguro de Impago de Alquiler ofrece una póliza que permite elegir un periodo asegurado de 6, 9 o 12 meses. Esta elección tiene bastante más importancia de la que a veces se le da. Si una vivienda está alquilada por 900 euros mensuales, por ejemplo, proteger seis meses supone cubrir hasta 5.400 euros de renta, mientras que doce meses elevan esa cantidad hasta 10.800 euros, siempre dentro de los límites y condiciones de la póliza. Por eso, cuando asesoramos a un propietario, intentamos valorar primero qué impacto tendría para él un periodo prolongado sin cobrar.

La franquicia es casi tan importante como las mensualidades cubiertas

Hay propietarios que, al comparar seguros, se fijan únicamente en el número de meses asegurados. Nosotros recomendamos mirar inmediatamente después la franquicia. Es la parte del impago que queda a cargo del propietario. En nuestra póliza se puede elegir entre 1, 2 o 3 meses de franquicia.

Pongamos un ejemplo sencillo: si se produce un impago de diez meses, tenemos contratados doce meses de cobertura y existe una franquicia de un mes, ese primer mes queda a cargo del propietario y el periodo indemnizable sería de nueve meses.

¿Por qué es importante? Porque dos seguros que aparentemente cubren el mismo número de mensualidades pueden terminar proporcionando una indemnización distinta si sus franquicias también son diferentes. Además, normalmente existe una relación entre franquicia y prima: asumir una franquicia mayor puede abaratar el seguro, pero también significa que el propietario retiene una parte mayor del riesgo.

¿Y el periodo de carencia?

Otra condición que revisamos es la carencia. Se trata del periodo inicial desde la contratación durante el cual determinadas garantías todavía no están disponibles. Las pólizas de nuestro seguro las garantías de impago se ofrecen sin periodo de carencia.

Ahora bien, conviene hacer una precisión importante: que no exista carencia no significa que la indemnización se cobre automáticamente en cuanto se retrasa una mensualidad.

Para solicitar el anticipo de las rentas impagadas que excedan de la franquicia, se establece como requisito que se hayan iniciado y estén en trámite las correspondientes acciones judiciales de desahucio. El pago definitivo de la cobertura queda sujeto a las condiciones establecidas en la póliza. Esta es una de las razones por las que recomendamos mirar más allá de los titulares comerciales. No basta con saber cuánto cubre un seguro. Hay que entender también cómo y cuándo se activa esa cobertura.

Un impago no es únicamente un problema de rentas

Cuando un inquilino deja de pagar, la preocupación inicial es evidente: dejar de recibir el alquiler, pero si la situación se prolonga pueden aparecer otras necesidades: reclamar las cantidades pendientes, iniciar un procedimiento de desahucio, recuperar la vivienda o afrontar determinados gastos asociados al conflicto. Por eso consideramos especialmente importante la defensa jurídica.

La póliza que ofrecemos incluye defensa jurídica y asistencia en el procedimiento de desahucio. En nuestra propia configuración del seguro incluimos esta garantía junto con la cobertura de las rentas impagadas. Además, también se contempla la asistencia jurídica relacionada con el contrato de alquiler y la reclamación de determinados daños.

OCU también insiste en este punto: las diferencias entre seguros no están únicamente en las mensualidades cubiertas. Algunas pólizas ofrecen una protección jurídica más amplia que otras, incluyendo reclamaciones por daños, obras no autorizadas o defensa frente a determinadas reclamaciones del propio inquilino.

Por eso, cuando revisamos un seguro de impago, no damos por suficiente que aparezca “defensa jurídica” entre las coberturas. Es importante conocer su alcance.

¿Qué ocurre si el inquilino también deja suministros sin pagar?

Es otra situación relativamente fácil de pasar por alto. Puede ocurrir que, además de las rentas, queden pendientes recibos de agua, electricidad o gas. En nuestra configuración del seguro, incluimos una cobertura para suministros impagados de hasta 150 euros.

Puede parecer una garantía secundaria frente al importe que pueden representar varios meses de alquiler, pero forma parte de algo que consideramos fundamental al analizar estos seguros: calcular el coste completo que puede generar un problema con un arrendamiento, no únicamente las mensualidades que dejan de cobrarse.

Los actos vandálicos son una de las coberturas que más conviene revisar

Este es uno de los puntos donde recomendamos prestar más atención. Imaginemos que finalmente recuperamos la vivienda, pero encontramos puertas dañadas, paredes destrozadas, instalaciones deterioradas o desperfectos provocados intencionadamente. Algunos seguros de impago permiten incorporar cobertura frente a actos vandálicos causados por el inquilino, pero decir simplemente “cubre los destrozos” es demasiado genérico. OCU considera precisamente los actos vandálicos uno de los puntos débiles de este tipo de seguros, porque ha encontrado importantes diferencias en límites de indemnización, franquicias, exclusiones y requisitos para poder reclamar los daños.

En la póliza de iBrok esta garantía puede contratarse de forma opcional. La aseguradora contempla daños por vandalismo sobre el continente y, cuando corresponda, sobre determinados bienes incluidos en el inventario del contrato.

Antes de contratar esta cobertura recomendamos comprobar especialmente:

• Qué entiende la aseguradora por acto vandálico.
• Qué capital queda asegurado.
• Si existe franquicia.
• Qué elementos de la vivienda están incluidos.
• Qué documentación será necesaria para acreditar los daños.

En este apartado, los límites y las exclusiones son mucho más importantes que el simple hecho de que la cobertura aparezca o no en una tabla.

Recuperar la vivienda también puede generar gastos

Cuando termina un procedimiento de desahucio, recuperar las llaves no siempre significa poder volver a alquilar inmediatamente. Puede ser necesario cambiar cerraduras, limpiar la vivienda o solucionar incidencias, por eso valoramos también las coberturas posteriores a la recuperación del inmueble.

En las opciones que ofrecemos actualmente incluimos gastos de cerrajería en desahucio de hasta 200 euros, además de limpieza y cambio de cerradura. También se contempla asimismo cuatro horas de limpieza y cambio de cerradura después de determinados supuestos de impago y recuperación del inmueble.

No son las coberturas que normalmente hacen decidirse a alguien por un seguro de impago, pero sí pueden facilitar que la vivienda vuelva a estar disponible para un nuevo arrendamiento.

También conviene mirar qué asistencia recibe el propietario

Otro aspecto que muchas veces pasa desapercibido es la asistencia en la vivienda. Dentro de las opciones que ofrecemos contamos con servicios relacionados con cerrajería urgente, electricidad de emergencia, fontanería, cristalería y envío de profesionales. Son garantías complementarias, pero refuerzan una idea importante: un buen seguro de impago no tiene por qué limitarse exclusivamente a sustituir temporalmente las rentas que el inquilino deja de pagar.

Para nosotros, la prevención empieza antes del primer impago

Hay otra parte del seguro de impago que consideramos especialmente importante y que sucede antes de que aparezca el problema: analizar la solvencia del inquilino.

OCU menciona precisamente el análisis previo de solvencia como uno de los servicios asociados a estos seguros. Comprobar los ingresos y la capacidad económica del futuro arrendatario ayuda a reducir el riesgo, aunque evidentemente no puede garantizar que esa persona vaya a mantener la misma situación económica durante toda la duración del contrato. Puede aparecer una pérdida de empleo, una reducción de ingresos o cualquier otro cambio económico.

Por eso nosotros vemos ambas medidas como complementarias, primero intentamos reducir el riesgo seleccionando correctamente al inquilino y después protegemos al propietario frente a las consecuencias económicas si, aun así, aparece un impago.

¿Puedo asegurar una vivienda que ya está alquilada?

Sí, siempre que se cumplan determinadas condiciones. No es obligatorio contratar el seguro antes de firmar el contrato o entregar las llaves. En iBrok permitimos contratar la póliza con el alquiler ya iniciado siempre que en ese momento no existan impagos ni retrasos en el pago de las rentas.

Eso sí, recomendamos no esperar a que aparezca el primer problema. Una vez que existe un impago previo, la situación cambia y puede impedir la contratación.

Entonces, ¿qué deberíamos comparar antes de contratar?

El estudio de OCU pone de manifiesto algo que vemos también en el día a día de la correduría: dos seguros de impago pueden tener el mismo nombre y proteger de manera bastante diferente.

Antes de tomar una decisión, nosotros revisaríamos al menos estos puntos:

• Número de mensualidades cubiertas.
• Importe o meses de franquicia.
• Existencia de carencias.
• Condiciones necesarias para solicitar un anticipo o una indemnización.
• Alcance real de la defensa jurídica.
• Cobertura del procedimiento de desahucio.
• Protección frente a suministros impagados.
• Capital, franquicias y exclusiones de los actos vandálicos.
• Gastos asociados a la recuperación de la vivienda.
• Servicios de asistencia.
• Requisitos de solvencia exigidos al inquilino.

La propia OCU recomienda no centrar la elección exclusivamente en el precio, sino comparar la protección real que ofrece cada póliza. En su estudio encontró primas muy diferentes, pero también diferencias relevantes en las coberturas. Ese es también nuestro criterio. Un seguro barato deja de ser barato si la cobertura que necesitamos queda fuera cuando aparece el problema.

¿Merece la pena contratar un seguro de impago de alquiler?

No creemos que haya que plantearlo desde el miedo a alquilar una vivienda, la propia OCU recuerda que la mayoría de los inquilinos cumplen con sus obligaciones y conservan correctamente las viviendas. Pero también constata que existe un porcentaje de propietarios que termina sufriendo problemas de impago.

La pregunta que recomendamos hacerse es mucho más práctica: ¿Podría asumir económicamente varios meses sin cobrar el alquiler y, al mismo tiempo, afrontar los gastos necesarios para recuperar la vivienda?

Si la respuesta es complicada, el seguro de impago puede tener sentido.

Desde iBrok podemos configurar la protección en función de cada alquiler, eligiendo aspectos como 6, 9 o 12 meses de rentas aseguradas y franquicias de 1, 2 o 3 meses, además de incorporar otras garantías relacionadas con defensa jurídica, suministros, asistencia o daños en la vivienda.

Nuestro consejo es no elegir únicamente una combinación por precio. Antes conviene revisar cuánto supone la renta dentro de nuestros ingresos, cuánto tiempo podríamos asumir un impago y qué otros riesgos queremos dejar cubiertos.

Porque en un seguro de impago, lo importante no es solo tener una póliza, sino saber exactamente qué va a ocurrir si algún día necesitamos utilizarla.