Qué daños provoca un inquilino y quién los paga de verdad

Cuando alquilas una vivienda y aparecen daños causados por inquilino, la duda no tarda en aparecer. Se rompe una persiana, falla la caldera, aparece una humedad, una puerta queda marcada o un electrodoméstico deja de funcionar, y enseguida surge la misma discusión: ¿esto lo paga el inquilino, lo asume el propietario o puede entrar un seguro?

La respuesta no depende solo de lo que se ha roto. Depende, sobre todo, de por qué se ha roto. Ahí está la diferencia entre un desgaste normal por el uso, un daño por negligencia, una avería por antigüedad, una obra no autorizada o un problema de conservación de la vivienda. La base legal en España parte de esa distinción, especialmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil.

La regla que realmente decide quién paga

Lo primero que te interesa tener claro es esto: no todo lo que ocurre dentro de un alquiler lo paga el inquilino, pero tampoco todo problema recae en el propietario. La ley reparte la responsabilidad entre ambos. El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, mientras que el arrendatario responde de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y de los daños que le sean imputables por culpa, negligencia o mal uso.

Dicho de forma práctica, si el problema nace del envejecimiento, la instalación, la conservación o un fallo estructural, el peso suele caer del lado del propietario. En cambio, si el daño aparece por un uso incorrecto, por descuido o por una actuación del inquilino que va más allá del uso normal de la vivienda, lo razonable es que responda el inquilino.

Además, la LAU obliga al arrendatario a avisar en el plazo más breve posible cuando detecta una reparación necesaria, y le permite hacer reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y reclamar su importe al arrendador. Para que lo tengas más claro, en la siguiente tabla repasaremos algunos escenarios comunes:

Ten en cuenta que conviene entender esta tabla como criterio general, no como una regla automática, ya que siempre dependen de poder acreditar el origen del daño: conservación/habitabilidad en un caso, mal uso o culpa en el otro.

¿Qué daños paga el inquilino?

Cuando se habla de daños causados por inquilino, casi siempre entran aquí los desperfectos que no pueden explicarse por el uso normal de la vivienda. No se trata de castigar cualquier marca o desgaste lógico del día a día, sino de distinguir cuándo ya hay una actuación descuidada, negligente o claramente ajena al uso ordinario.

El Código Civil refuerza esta idea al señalar que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya, y también responde por los daños causados por las personas de su casa.

Por eso, si el inquilino perfora paredes sin sentido, rompe una puerta, fuerza una persiana, deteriora un mueble por un uso impropio, pierde las llaves y obliga a cambiar la cerradura o provoca un atasco por residuos que no deberían ir por el desagüe, lo normal es que deba asumir ese coste.

Lo mismo ocurre si el daño nace de una falta de cuidado continuada, como una mala ventilación que acaba generando un problema evitable, siempre que pueda acreditarse ese origen y no se trate en realidad de una patología previa del inmueble.

También entran aquí las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. La LAU las pone a cargo del arrendatario. Ahí pueden entrar elementos menores que se desgastan con el uso habitual, siempre que no estemos ante una avería relevante por antigüedad o un fallo de conservación. Ese matiz importa mucho, porque una pequeña reparación no es lo mismo que sustituir un aparato entero o arreglar una instalación que ya venía agotada.

Cuando el inquilino hace obras o cambios sin permiso

Aquí la frontera es bastante clara. El arrendatario no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Si las hace, el propietario puede exigir que reponga la vivienda a su estado anterior al terminar el contrato, o quedarse con la modificación sin tener que indemnizarle. Y si esas obras afectan a la estabilidad o seguridad, puede exigir la reposición inmediata.

Además, la LAU permite resolver el contrato cuando existen daños causados dolosamente en la finca o cuando se realizan obras no consentidas en los casos en que el permiso era necesario. Esto no quiere decir que cualquier agujero para colgar un cuadro termine en ruptura del contrato, pero sí que una reforma improvisada, una intervención sin autorización o un daño serio en la vivienda puede tener consecuencias mayores que una simple discusión sobre una reparación.

¿Qué corresponde al propietario?

Desde el otro lado, hay una idea que también conviene desmontar. El propietario no queda liberado de todo porque la vivienda esté alquilada. Si la avería afecta a la habitabilidad o nace de la conservación del inmueble, la obligación sigue siendo suya. La LAU le obliga a hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido, sin subir la renta por ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

En la práctica, esto suele incluir caldera averiada por antigüedad, instalación eléctrica obsoleta, fontanería deteriorada, humedades por filtraciones, problemas estructurales, ventanas o persianas al final de su vida útil y electrodomésticos que fallan por desgaste real y no por mal uso.

Un ejemplo muy claro es el de un aparato que deja de funcionar poco después del inicio del alquiler sin señales de golpe o uso indebido. Ahí cuesta sostener que estás ante una pequeña reparación del inquilino.

Cuando la avería afecta a la habitabilidad

Si el problema impide usar la vivienda con normalidad, el deber de reparación pesa aún más. La ley contempla que el arrendatario tenga que soportar obras de conservación, aunque sean molestas, pero si duran más de veinte días la renta debe reducirse proporcionalmente a la parte de la vivienda de la que quede privado. Además, si el arrendador no realiza las reparaciones que le corresponden, el arrendatario puede resolver el contrato.

Esto es importante porque muchas discusiones no empiezan con una rotura pequeña, sino con algo más serio: una fuga, una humedad persistente, una instalación que falla o una avería que hace que la vivienda deje de estar en condiciones razonables. Ahí ya no estás hablando de mantenimiento menor, sino de conservación y habitabilidad, que son palabras mucho más pesadas dentro del reparto de responsabilidades.

¿Cuándo puede intervenir un seguro?

Aquí conviene ir con los pies en la tierra. El seguro no entra por defecto en cualquier daño ni sustituye automáticamente la responsabilidad de una de las partes. Primero hay que identificar el origen del problema y, después, revisar qué póliza existe, qué coberturas incluye, qué límites marca y qué exclusiones o franquicias pueden aplicarse. Esa lectura fina es la que evita la falsa sensación de “para eso está el seguro”.

Si alquilas como propietario, un seguro de impago de alquiler puede tener sentido cuando quieres proteger no solo la renta, sino también revisar si tu póliza contempla defensa jurídica, impago de suministros o daños vandálicos o destrozos del inquilino, según modalidad. Precisamente por eso conviene mirar bien el alcance real de la póliza y no dar por hecho que cubre cualquier incidencia del alquiler.

Si estás en la posición del inquilino, un seguro de hogar para inquilinos puede ayudarte sobre todo en responsabilidad civil, contenido y ciertos siniestros como daños por agua, pero no equivale a asegurar la estructura de la vivienda. De hecho, esa propia cobertura suele excluir daños del continente o cuestiones ligadas al desahucio y a la propia estructura del inmueble.

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Lo que más discusiones evita no es una cláusula milagrosa, sino dejar el alquiler bien atado desde el principio. Inventario claro, fotos de entrada, estado de electrodomésticos, lectura de suministros, reparto de avisos y permiso por escrito para cualquier cambio relevante. Cuando eso existe, el debate se vuelve mucho más simple porque ya no dependes solo de la memoria o de la versión de cada parte.